Corona – Update

Zum Schutz von Mietern, die aufgrund oder in Folge der COVID-19 Pandemie erhebliche Einkommenseinbußen hinzunehmen haben, hat der Bundestag am 25.03.2020 beschlossen, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke und Räume nicht allein wegen Nichtzahlung der Miete trotz Fälligkeit im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 kündigen kann, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. (vgl. BT-Drucksachen 19/18110 und 19/18129)

Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, welche von diesen Schutzrechten abweicht, wäre unwirksam.

Dies ist jedoch ausdrücklich kein „Freifahrtschein“ zur Nichtzahlung der Miete! Es sollte insoweit hiervon nur Gebrauch gemacht werden, wenn dies wirklich erforderlich ist. Zum einen bleibt die grundsätzliche Mietzahlungspflicht (und ggf. die Verzinsungspflicht mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Verzugseintritt) erhalten und die Anwendung der Schutzvorschrift endet zum 30.06.2022. Danach wäre dann die Kündigung auch wegen der im o.g. Zeitraum aufgelaufenen Mietrückstände wieder möglich, wenn diese nicht zurückgeführt wurden.

Zum anderen ist der Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtzahlung (vom Mieter) glaubhaft zu machen. Welche Anforderungen an diese Glaubhaftmachung zu stellen sind und ob die Glaubhaftmachung bereits dem Vermieter gegenüber oder erst in einem etwaigen Räumungsrechtsstreit glaubhaft zu machen ist, wird noch zu klären sein.

Mieter sollten für den Fall des Auflaufens von Mietrückständen aufgrund der COVID-19 –Pandemie nach Ende des Schutzzeitraums in jedem Fall darauf achten, bei Zahlungen eine Tilgungsbestimmung (z.B. „Miete Juli 2020“ o.ä.) angeben, damit nicht ggf. eine Verrechnung zunächst auf die Rückstände erfolgt und somit ein Rückstand außerhalb des Schutzzeitraums aufläuft.

Wir sind auch während der Krise soweit möglich mit Rat und Tat für sie da!

Bleiben Sie gesund!

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Fristlose Kündigung kann mit fristgerechter Kündigung verbunden werden

Wird im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei vorgenommener Schonfristzahlung des Mieters auch eine gelichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche, fristgerechte Kündigung unwirksam? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei aktuellen Entscheidungen (Urteile vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) beschäftigt.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, das die (bisher übliche) Praxis des Verbindens einer außerordentlichen Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung nicht zu beanstanden sei. Hintergrund des Streits ist die Tatsache, dass eine nach Kündigungsausspruch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erbrachte vollständige Befriedigung des Vermieters die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam macht. Für eine fristgerechte Kündigung gilt dieses Privileg nicht. Die neben der fristlosen Kündigung hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung laufe nicht leer, da die Zahlung die fristlose Kündigung rückwirkend beseitige, so dass nunmehr die ordentliche Kündigung zum Zuge komme. Hiervon sei der erkennende Senat und auch die Instanzrechtsprechung immer ausgegangen.

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Bei der Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Fläche maßgeblich

Was passiert, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Fläche nicht der tatsächlichen Fläche entspricht. Unabhängig von der Frage, ob hier ein Mangel vorliegt, stellt sich auch die Frage, welche Fläche denn nun in der Betriebskostenabrechnung zu Grunde zu legen ist.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 30.05.2018 (AZ.: VIII ZR 220/17) zu Gunsten der tatsächlichen Fläche beantwortet. In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, war zwischen den Parteien eine Wohnfläche von 74,59 m² vereinbart. Tatsächlich hatte die Wohnung jedoch, wie sich später herausstellte, eine Fläche von 78,22 m². Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Fläche zu Grunde gelegt. Der Mieter war der Ansicht, die vereinbarte Fläche sei zur Berechnung seines Kostenanteils heranzuziehen; eine Abweichung von weniger als 10 % der Fläche sei unbeachtlich.

Tatsächlich geht der BGH nach wie vor davon aus, dass eine Flächenabweichung erst ab 10 % Relevanz entfaltet. Seine bisherige Rechtsprechung, dass dies auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gelte, hat der BGH jedoch mit der zitierten Entscheidung ausdrücklich aufgegeben. Auch bei Flächenabweichungen unter 10 % sei im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen anstelle einer vereinbarten fiktiven vielmehr die tatsächliche Fläche zu berücksichtigen, „eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach  allen  Seiten  hin  interessengerechte  Verteilung  von  Betriebskosten“ einen objektiven Maßstab erfordere und damit subjektive Vorstellungen o.ä. (wie etwa die vertragliche Vereinbarung) ausschieden.

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