Fristlose Kündigung kann mit fristgerechter Kündigung verbunden werden

Wird im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei vorgenommener Schonfristzahlung des Mieters auch eine gelichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche, fristgerechte Kündigung unwirksam? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei aktuellen Entscheidungen (Urteile vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) beschäftigt.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, das die (bisher übliche) Praxis des Verbindens einer außerordentlichen Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung nicht zu beanstanden sei. Hintergrund des Streits ist die Tatsache, dass eine nach Kündigungsausspruch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erbrachte vollständige Befriedigung des Vermieters die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam macht. Für eine fristgerechte Kündigung gilt dieses Privileg nicht. Die neben der fristlosen Kündigung hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung laufe nicht leer, da die Zahlung die fristlose Kündigung rückwirkend beseitige, so dass nunmehr die ordentliche Kündigung zum Zuge komme. Hiervon sei der erkennende Senat und auch die Instanzrechtsprechung immer ausgegangen.

Bei der Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Fläche maßgeblich

Was passiert, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Fläche nicht der tatsächlichen Fläche entspricht. Unabhängig von der Frage, ob hier ein Mangel vorliegt, stellt sich auch die Frage, welche Fläche denn nun in der Betriebskostenabrechnung zu Grunde zu legen ist.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 30.05.2018 (AZ.: VIII ZR 220/17) zu Gunsten der tatsächlichen Fläche beantwortet. In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, war zwischen den Parteien eine Wohnfläche von 74,59 m² vereinbart. Tatsächlich hatte die Wohnung jedoch, wie sich später herausstellte, eine Fläche von 78,22 m². Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Fläche zu Grunde gelegt. Der Mieter war der Ansicht, die vereinbarte Fläche sei zur Berechnung seines Kostenanteils heranzuziehen; eine Abweichung von weniger als 10 % der Fläche sei unbeachtlich.

Tatsächlich geht der BGH nach wie vor davon aus, dass eine Flächenabweichung erst ab 10 % Relevanz entfaltet. Seine bisherige Rechtsprechung, dass dies auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gelte, hat der BGH jedoch mit der zitierten Entscheidung ausdrücklich aufgegeben. Auch bei Flächenabweichungen unter 10 % sei im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen anstelle einer vereinbarten fiktiven vielmehr die tatsächliche Fläche zu berücksichtigen, „eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach  allen  Seiten  hin  interessengerechte  Verteilung  von  Betriebskosten“ einen objektiven Maßstab erfordere und damit subjektive Vorstellungen o.ä. (wie etwa die vertragliche Vereinbarung) ausschieden.

Keine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung erforderlich

Wenn nach dem Auszug des Mieters von diesem verursachte Schäden in der Mietwohnung entdeckt werden, wurde in der Vergangenheit oftmals darum gestritten, ob der Vermieter dem Mieter vor der Geltendmachung von Schadensersatz zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen musste.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 28. Februar 2018 (AZ.: VIII ZR 157/17) mit einem klaren „Nein“ beantwortet. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war der Beklagte für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Vermieter vom ehemaligen Mieter Schadensersatz, weil dieser wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung (u.a. Schimmelbefall, mangelnde Pflege der Badarmaturen) verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt.

Der BGH stellt hier klar, dass die Verpflichtung zum Schadensersatz bei einem Verstoß des Mieters gegen seine Verpflichtung, die Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und schonend und pfleglich zu behandeln, aus einer nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht folgt. Dieser Verstoß begründe einen Schadensersatzanspruch neben der Leistung, für welchen eine vorherige Fristsetzung nicht erforderlich sei. Dies gelte unabhängig davon, ob der Vermieter den Schadensersatzanspruch bereits vor oder erst nach Rückgabe der Mietsache geltend mache.