Bei der Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Fläche maßgeblich

Was passiert, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Fläche nicht der tatsächlichen Fläche entspricht. Unabhängig von der Frage, ob hier ein Mangel vorliegt, stellt sich auch die Frage, welche Fläche denn nun in der Betriebskostenabrechnung zu Grunde zu legen ist.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 30.05.2018 (AZ.: VIII ZR 220/17) zu Gunsten der tatsächlichen Fläche beantwortet. In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, war zwischen den Parteien eine Wohnfläche von 74,59 m² vereinbart. Tatsächlich hatte die Wohnung jedoch, wie sich später herausstellte, eine Fläche von 78,22 m². Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Fläche zu Grunde gelegt. Der Mieter war der Ansicht, die vereinbarte Fläche sei zur Berechnung seines Kostenanteils heranzuziehen; eine Abweichung von weniger als 10 % der Fläche sei unbeachtlich.

Tatsächlich geht der BGH nach wie vor davon aus, dass eine Flächenabweichung erst ab 10 % Relevanz entfaltet. Seine bisherige Rechtsprechung, dass dies auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gelte, hat der BGH jedoch mit der zitierten Entscheidung ausdrücklich aufgegeben. Auch bei Flächenabweichungen unter 10 % sei im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen anstelle einer vereinbarten fiktiven vielmehr die tatsächliche Fläche zu berücksichtigen, „eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach  allen  Seiten  hin  interessengerechte  Verteilung  von  Betriebskosten“ einen objektiven Maßstab erfordere und damit subjektive Vorstellungen o.ä. (wie etwa die vertragliche Vereinbarung) ausschieden.