Keine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung erforderlich

Wenn nach dem Auszug des Mieters von diesem verursachte Schäden in der Mietwohnung entdeckt werden, wurde in der Vergangenheit oftmals darum gestritten, ob der Vermieter dem Mieter vor der Geltendmachung von Schadensersatz zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen musste.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 28. Februar 2018 (AZ.: VIII ZR 157/17) mit einem klaren „Nein“ beantwortet. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war der Beklagte für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Vermieter vom ehemaligen Mieter Schadensersatz, weil dieser wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung (u.a. Schimmelbefall, mangelnde Pflege der Badarmaturen) verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt.

Der BGH stellt hier klar, dass die Verpflichtung zum Schadensersatz bei einem Verstoß des Mieters gegen seine Verpflichtung, die Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und schonend und pfleglich zu behandeln, aus einer nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht folgt. Dieser Verstoß begründe einen Schadensersatzanspruch neben der Leistung, für welchen eine vorherige Fristsetzung nicht erforderlich sei. Dies gelte unabhängig davon, ob der Vermieter den Schadensersatzanspruch bereits vor oder erst nach Rückgabe der Mietsache geltend mache.